... et le profil des mauvais payeurs est étonnant

Les mauvais payeurs ne sont pas toujours ceux qui l'on croit. La semaine dernière, on a appris que la gendarmerie n'avait pas payé ses loyers dans de nombreuses régions. Qu'en est-il du côté des locataires privés ? Selon les chiffres exclusifs obtenus par BFM Business, les impayés de loyers sont à leur plus haut niveau, même s'ils représentent une part minimum des situations. Globalement, la part des impayés a augmenté lorsqu'on compare à la période près Covid. Il faut tout d'abord différencier les relances pour des retards de paiement de quelques jours et les retards plus massifs. On considère comme de potentiels impayés les retards supérieurs à un mois, et ils sont très rares.

Chez l'agence Orpi (140.000 biens sous gestion), la part des impayés est d'environ 3% aujourd'hui contre 2% avant le Covid et la crise inflationniste. De même, chez le gestionnaire en ligne Imodirect, à Paris et en Île-de-France, les relances à J+30 atteignent 3,52% des baux aujourd'hui contre 0,89% en 2020. Dans les 10 plus grandes villes (hors Paris), 3,55% des baux sont concernés par des impayés contre 0,92% avant la période Covid, et dans le reste de la France, cette proportion atteint 4% contre 1,25% en 2020.

Globalement, selon les gestionnaires que nous avons interrogés, depuis un an et demi, les impayés de loyers ont atteint des sommets historiques. Mais bonne nouvelle, ils estiment que le plafond est atteint et que l'heure est plutôt au reflux. Les relances à J+5, elles, sont plus nombreuses mais ne sont généralement pas des impayés de loyers significatifs. Ainsi, à Paris et en Île-de-France, elles atteignent 17% des baux aujourd'hui, contre 3% en 2020. Dans les dix plus grandes villes de province, la part est de 16% des baux aujourd'hui contre 4% en 2020 et de 20% contre 6 % en 2020 dans le reste de la France.

Des mauvais payeurs... avocats, notaires ou commissaires de justice

L'essentiel des impayés de loyers se règlent à l'amiable entre le propriétaire et le locataire qui conviennent ensemble d'un étalement des paiements. "Sur les 3% d'impayés, seuls 10% des dossiers partent en procédures", explique le directeur de l'administration de biens chez Orpi, soit 0,3% des baux. Et sur ceux-là, tous ne se terminent pas sur des situations inextricables, ajoute-t-il.

Mais lorsque la situation dégénère, le temps de règlement du conflit peut être long. Selon un gestionnaire, en cas d'audience au tribunal d'instance avec en ligne de mire une expulsion locative, il faut compter en moyenne 18 à 24 mois entre le premier impayé et la récupération de votre bien. Et dans ces cas-là, il y a peu de chance pour que vous puissiez récupérer les loyers non versés.

Plus surprenant, le profil de ceux qui ne règlent pas leur loyer en temps et en heure n'est pas toujours celui que l'on croit.

"Ce ne sont pas forcément les locataires les plus modestes. Les 'mauvais payeurs' ont souvent un trait commun : la connaissance du droit !", nous confie un gestionnaire de biens.

Il cite par exemple "les commissaires de justice, les avocats, les notaires et parfois même les agents immobiliers".

Comment se protéger quand on est propriétaire?

Pour ne pas se retrouver dans cette situation, en tant que propriétaires, il convient, en amont de privilégier les garanties contre les loyers impayés. Une assurance qui, en fonction de la couverture que vous choisirez, vous coûtera l'équivalemment de 2,5% à 3% des loyers que vous encaissez. Les plus efficaces vous paient dès le premier mois de retard de paiement.

Pour les étudiants, c'est la garantie Visale qu'il faut privilégier car l'assurance privée ne pourra pas le couvrir. C'est à l'étudiant de faire la démarche pour obtenir la Visale distribuée par Action Logement. Cette garantie contre les impayés est entièrement gratuite mais le délai de versement est souvent un peu plus long qu'avec une assurance privée (parfois entre 3 et 4 mois). Faire appel à un garant personne physique peut vous paraître plus économique qu'une assurance mais c'est l'option la moins protectrice. Pour rappel : on ne peut pas cumuler demande de garants physique et garantie contre les impayés, il faudra choisir.

Si vous êtes confronté à un premier retard de paiement, un règlement à l'amiable est à privilégier. Vous pouvez prendre directement contact avec le locataire pour connaître ses difficultés et savoir si un étalement de sa dette sur plusieurs mois est envisageable. L'immense majorité des cas se règlent de cette manière.

Si ça ne fonctionne pas, alors il ne faut pas perdre de temps et contacter un commissaire de justice qui pourra lui aussi trouver une solution à l'amiable ou bien vous orienter vers une procédure judiciaire si la situation reste bloquée. Pour ces services et en fonction du nombre d'actes à produire vous pourriez en avoir pour quelques dizaines à quelques centaines d'euros. L'acte principal à la fin de cette étape étant le "commandement de payer" qui laisse un mois et demi au locataire pour rembourser sa dette.

Si cela n'aboutit toujours pas il faudra assigner le locataire et saisir le tribunal. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Il faut compter environ 3.000 euros de frais d'avocat pour une année de procédure. Enfin, vous ne pouvez pas expulser votre locataire sans décision judiciaire. En effet, seul un juge peut prendre acte de la résiliation du bail, quand bien même le non-paiement des loyers est inscrit dans le contrat comme clause résolutoire, c'est-à-dire comme justifiant l'annulation du bail. Vous risquez jusqu'à 3 ans de prison et 30.000 euros d'amende.

Comment agir en cas de coup dur pour un locataire?

Si vous êtes locataire et que vous rencontrez des difficultés à payer votre loyer, commencez par vous assurer que vous ne passez pas à côté d'aides auxquelles vous avez droit. Les "non recours" aux minimas sociaux sont considérables. Environ 30% de ceux qui pourraient bénéficier des aides sociales (RSA, Prime d'Activité, Allocations Familiales, APL) ne le font pas souvent par méconnaissance.

Il convient aussi de tout de suite prévenir le propriétaire. Un acte de bonne foi qui pourra permettre de maintenir une bonne relation avec ce dernier et de réussir à rééchelonner la dette. Enfin, ne pas rester quoi qu'il en coute. D'abord vous aurez des difficultés avec de futures propriétaires s'ils venaient à contacter les précédents. Enfin, depuis la loi Kasbarian, dite loi anti-squat, si vous restez dans les lieux malgré un jugement d'expulsion vous risquez jusqu'à 7.500 euros d'amende (sauf pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars).